14 JAHRESBERICHT 2023 III. Immobilienmarkt und Wohneigentum 1. Immobilienmarkt Im März 2022 endete eine mehr als ein Jahrzehnt andauernde Niedrigzinsphase. Die Zinsen für Baukredite begannen zu steigen, binnen kürzester Zeit hatten sie sich mehr als verdreifacht. Der Erwerb einer Wohnimmobilie wurde damit für Normalverdiener vor allem in den Ballungsräumen nahezu unerschwinglich – und die große Frage stand im Raum: Wann und in welchem Ausmaß würde der Zinsanstieg zu sinkenden Preisen führen? Zu Beginn des Jahres 2023 hatten die Immobilienvermittler der Landesbausparkassen und Sparkassen im Rahmen der Befragung für das LBS-Frühjahrsbarometer für den weiteren Jahresverlauf einen deutlichen Rückgang der Preise für Bestandsimmobilien prognostiziert, während sie im Bereich des Neubaus eher mit Stillstand rechneten. Ein Jahr später ist klar: Ihre Prognosen trafen weitestgehend ins Schwarze. Laut dem aktuellen LBS-Preisspiegel für Frühjahr 2024, der auf den tatsächlichen Vermittlungen basiert, lagen die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser im Frühjahr 2024 um gut 11 Prozent unter dem Niveau im Frühjahr 2023 – dies war der erste Preisrückgang seit dem Jahr 2010 (Grafik). Auch die Preise für ältere Reihenhäuser (minus 9 Prozent) und Eigentumswohnungen (minus 6 Prozent) sowie für Bauland (minus 9 Prozent) sind im Laufe des Jahres 2023 spürbar gesunken. Neue Reihenhäuser kosteten dagegen Anfang 2024 in etwa genauso viel wie ein Jahr zuvor, neue Eigentumswohnungen waren sogar 1 Prozent teurer. Gebrauchte Immobilien haben damit fast schon wieder das Preisniveau von Frühjahr 2021 erreicht, während Neubauobjekte weiterhin deutlich teurer sind als vor der Zinswende im Frühjahr 2022. Grund dafür sind die hohen Baukosten. Die sinkenden Preise von Bestandsimmobilien dagegen sind auf die geänderten Verhandlungspositionen am Immobilienmarkt zurückzuführen. Die Kaufinteressenten stehen nicht mehr Schlange, weil viele den Schuldendienst aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht mehr stemmen können. Nicht von ungefähr haben 90 Prozent der befragten Immobilienvermittler festgestellt, dass der Verkauf einer Immobilie länger dauere, als in den vergangenen fünf Jahren üblich war. Rund 60 Prozent gaben an, dass die Verkäufer eher als Mitte 2023 bereit seien, von ihren Preisvorstellungen abzurücken und Preisabschläge zu akzeptieren. Doch nicht nur die Verkäufer machen Abstriche. Auch die Kaufwilligen tun ihr Möglichstes, um dem Zinsanstieg Quelle: LBS Research Entwicklung der Immobilienpreise Veränderung der Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser gegenüber dem Vorjahr in Prozent. 2004 -1,4 2005 -3,8 2006 -0,7 2007 0,7 2008 -3,8 2009 -2,8 2010 -1,7 2011 3,2 2012 3,9 2013 5,6 2014 4,2 2015 4,2 2016 6,0 2017 7,5 2018 10,4 2019 5,5 2020 8,0 2021 6,5 2022 14,4 2023 2,9 2024 -11,3 In Groß- und Mittelstädten sowie ausgewählten regionalen Zentren; Stand jeweils Frühjahr; Erhebung bei den Immobiliengesellschaften der Landesbausparkassen und Sparkassen Wie angehende Wohneigentümer auf den Zinsanstieg reagieren So viel Prozent der befragten Immobilienexperten beobachteten Immobilieninteressenten diese Reaktion auf den Zinsanstieg und die dadurch weiter verschlechterte Erschwinglichkeit von Wohneigentum Befragung von 380 Immobilienexperten der Landesbausparkassen und Sparkassen Ende 2023/Anfang 2024 Quelle: LBS Research Von den Vorstellungen abweichende Objekte kaufen Zusätzliche Kapitalquellen mobilisieren Sonstiges, z. B. Abwarten oder Verzichten Leistungen in Eigenarbeit erledigen Kompromisse beim Standort eingehen
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