Jahresbericht 2018

19 II Wohnungsbau und Wohnungspolitik wie Bestandsimmobilien. Erwerber mussten im vergange­ nen Jahr durchschnittlich rund 420.000 Euro (plus 5,0 Pro­ zent gegenüber Vorjahr) für ein neues Eigenheim und durchschnittlich rund 288.000 Euro (plus 7,5 Prozent) für eine neue Wohnung bezahlen. Die ausgeprägte Preisdiffe­ renz zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien ist hauptsächlich auf den „Engpassfaktor Bauland“ zurückzu­ führen. Zum einen entstehen neue Objekte vor allem in den Schwerpunkten der Wohnungsnachfrage, den teureren Bal­ lungszentren mit den dort verstärkt anziehenden Grund­ stückspreisen. Zum anderen ist das Baulandangebot weiter rückläufig. Preistreibend im Neubau wirken sich nicht nur der Mangel an Bauland aus, sondern auch die extrem nied­ rigen Kapitalmarktzinsen und die Kapazitätsengpässe beim Bau. Investoren aus der ganzen Welt haben den als beson­ ders sicher geltenden Immobilienmarkt Deutschland „ent­ deckt“. Das Ergebnis sind kräftig gestiegene Immobilienprei­ se, insbesondere im Segment der neu gebauten Eigentums­ wohungen zur Kapitalanlage, in den Ballungsräumen. Die Durchschnittspreise der von den Maklern von LBS und Sparkassen vermittelten Objekte erhöhten sich 2018 gegen­ über dem Vorjahr bei gebrauchten Eigenheimen (Vorjahr: 8,2 Prozent) und bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand (Vorjahr: 5,0 Prozent) jeweils um 7,8 Prozent. Die Preisanstiege haben damit gegenüber dem Vorjahr bei den Eigenheimen etwas nachgegeben und bei den Eigentums­ wohnungen weiter zugelegt und spiegeln hier in erster Linie die Knappheit des Angebots in diesem Segment wider. Die Preisanstiege sind immer noch fundamental begründet. Eine hohe Nachfrage trifft auf ein unelastisches Angebot, was erst langsam entsteht. Die niedrigen Kapitalmarktzin­ sen erhöhen dagegen die Zahlungsbereitschaft/-fähigkeit und führen zu einer Immobilienpreisaufwertung. Gewisse Preisübertreibungen (nach Schätzungen der Bundesbank 15 bis 30 Prozent) sind in besonders nachgefragten Lagen auszumachen. Nach nunmehr neun Jahren historisch nied­ riger Zinsen und steigender Preise könnte sich bei den Marktteilnehmern die Erwartung einschleichen, dass die Wohnungspreise immer nur „nach oben zeigen“, was jedoch nicht der Fall ist. Sobald sich die Zinsen wieder „normalisie­ ren“, dürfte es – speziell in Abwanderungsregionen – zu nachfragebedingten Preiskorrekturen kommen. Wie das Sachverständigengutachten der „Wirtschaftsweisen“ aber auch der Finanzstabilitätsbericht betonen, gehen von den steigenden Wohnimmobilienpreisen bisher noch keine Gefahren für die Finanzmarktstabilität aus, da die Praxis der Kreditvergabe weiterhin solide ist und langfristige festver­ zinsliche Kredite vorherrschen. Nach der aktuellen Frühjahrsumfrage 2019 zur Immobilien­ marktsituation in rund 1.000 deutschen Städten in 40 Beob­ achtungsregionen, an der sich rund 600 Immobilienexper­ ten von LBS und Sparkassen beteiligt haben, wird sich die Aufwärtsentwicklung auf dem Wohnungsmarkt weiter fortsetzen. Die Immobilienexperten rechnen aufgrund der weiter zunehmenden Nachfrage mit weiteren Preissteige­ rungen auf allen Teilmärkten und in allen Regionen – insbe­ sondere für Wohnbauland und gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser. Gleichzeitig erwarten sie ein weiterhin abnehmendes Immobilienangebot, außer für Neubau- Eigentumswohnungen. Die höchsten Preissteigerungen erwarten die Experten für Bauland mit 6,2 Prozent im Bundesdurchschnitt. Damit lie­ gen sie mit ihrer Einschätzung jedoch unter dem Vorjahres­ wert (plus 6,7 Prozent). Von sinkenden Preisen wird in kei­ ner Region ausgegangen. Besonders ausgeprägt ist der Preisdruck für Bauland in Berlin, Hamburg und Umland sowie Baden-Württemberg (Regierungsbezirk Tübingen). Die niedrigsten Preissteigerungen werden für gebrauchte Reihenhäuser mit durchschnittlich 4,1 Prozent erwartet. Für den Teilmarkt der gebrauchten frei stehenden Einfamilien­ häuser wird in der Region Berlin (Nordost) die höchste Preis­ steigerung mit 14,6 Prozent erwartet. In den Regionen Saarland und Hessen (Regierungsbezirk Gießen) wird von der insgesamt geringsten Preissteigerung mit jeweils plus 2,4 Prozent in diesem Teilmarkt ausgegangen. In der Region Mecklenburg-Vorpommern wird für 2019 mit einer stagnie­ renden Preisentwicklung für frei stehende Einfamilienhäu­ ser gerechnet. Im Segment für gebrauchte Eigentumswoh­ nungen wird die höchste Preissteigerung für 2019 in Berlin (plus 12,1 Prozent) und Hamburg und Umland (plus