Jahresbericht 2016

14 JAHRESBERICHT 2016 32 m 2 49 m 2 100 m 2 130 m 2 S i c k e r e f f e k t S i c k e r e f f e k t S i c k e r e f f e k t LBS-Sickerstudie Auslöser der Umzugs- kette Eigenheimbau schafft Mietwohnraum Quelle: empirica, LBS West Schmidt (erste Studi-Wohnung) Meier + Schulz (erste gemeinsame Wohnung) Fam. Krause (erste Doppelhaushälfte mit Platz für den Nachwuchs) Fam. Müller (frei stehendes Eigenheim für Familie u. Hobby) Bisher ist es freilich nicht gelungen, das 10-Punkte-Pro- gramm und die Handlungsempfehlungen konkret umzuset- zen. Vielmehr ist die Wohnungspolitik immer noch von großen Widersprüchen geprägt. So tragen etwa regulatori- sche Eingriffe wie eine geplante weitere Verschärfung des Mietrechts, die in einigen Bundesländern weiter gestiegene Grunderwerbsteuer sowie konkurrierende klimapolitische Ziele dazu bei, dass der Wohnungsbau gebremst wird. Die geplante Einführung einer befristeten Sonderabschrei- bung für Privatinvestoren zur Förderung des Neubaus güns- tiger und bezahlbarer Mietwohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten wurde 2016 nicht reali- siert, weil die Koalitionäre sich nicht auf ein Konzept einigen konnten. Strittig waren u. a. eine Mietpreisbindung sowie die Fördergrenzen. Fraglich war ohnehin, ob mit demGesetz- entwurf das Ziel erreicht worden wäre, dass Mietwohnun- gen im unteren und mittleren Preissegment entstehen. Überdies wären potenzielle Wohneigentümer benachteiligt worden, denn sie konkurrieren vor allem auf angespannten Märkten unmittelbar mit den steuerlich geförderten Woh- nungen. Ziel muss es dagegen sein, dass neben dem Miet- wohnungsbau gleichzeitig auch mehr bezahlbares, familien- gerechtes Wohneigentum gebildet werden kann. Die Bedeutung von selbstgenutztemWohneigentum für die Wohnungsversorgung ist im vergangenen Jahr auch durch Studien eindrucksvoll belegt worden. So hat eine Untersu- chung des Berliner Immobilienforschungsunternehmens empirica im Auftrag der LBS Westdeutsche Landesbauspar- kasse ergeben, dass der Eigenheimbau durch dadurch aus- gelöste Umzugsketten auch den Mietwohnungsmarkt ent- lastet. Jedes neu gebaute Eigenheim verbessert der Analyse zufolge die Wohnsituation von mehr als drei Haushalten. Der Einzug von Familien in ein Eigenheim bewirkt über „Sickereffekte“ die Freisetzung kleinerer und günstigerer Mietwohnungen, so dass auch einkommensschwächere Menschen von einer Wohneigentumsförderung profitieren. Verschiedene weitere Studien, u. a. des Instituts der Deut- schen Wirtschaft und des Pestel-Instituts, haben auch gezeigt, dass das Haupthindernis für dieWohneigentumsbil- dung vor allem fehlendes Eigenkapital ist. Dies liegt daran, dass die Immobilienpreise vielerorts kräftig gestiegen sind, das Eigenkapital der potenziellen Erwerber aber nicht mitge- wachsen ist. Hinzu kommen steigende Anforderungen an die Sicherheit einer Baufinanzierung durch neue gesetzliche Bestimmungen, insbesondere durch die Umsetzung der EU- Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Hilfen beim Eigenkapital bleiben deshalb erste Wahl, wenn es um die Frage geht, wie der Einstieg ins Wohneigentum erleichtert werden kann. Mit der aus Sorge vor kreditfinanzierten Immobilienpreis- blasen eingeführten sogenannten „makroprudenziellen Instrumente“ (Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation und Amortisationsanforderung) hat die Politik bereits ein starkes Signal gesetzt, dass sie auch in Zukunft an den Grundfesten der deutschen Wohnungsbaufinanzierung festhalten will: einem hohen Eigenkapitaleinsatz und einer möglichst zügigen Kredittilgung, die im Idealfall dazu führt, dass die selbstgenutzte Immobilie im Alter schuldenfrei ist. Wenige Monate vor der Bundestagswahl zeigt sich darüber hinaus, dass es mit hoher Wahrscheinlichkeit in der nächs- ten Legislaturperiode eine gezielte Förderung für Selbstnut- zer geben wird und/oder spezifische Entlastungen (etwa bei der Grunderwerbsteuer) eingeführt werden. Die Konzepte